¿Por qué no bajan los precios si el virus tumbó la compraventa de inmuebles en la cuarentena?

La etapa del confinamiento estricto en España, decretado entre el 14 de marzo y el 2 de mayo (los negocios y comercios abrieron, con restricciones, el lunes 4 de mayo), provocó un desplome casi sin precedentes del mercado inmobiliario del país. El mes de abril reflejó un dato inaudito: nunca antes se vendieron tan pocas casas como en ese periodo.

La paralización de la economía debido a la pandemia causó un descenso del 71,3% en el volumen de compraventas de propiedades ante notario con relación al mismo periodo del año anterior. Pero no ha ocurrido otro tanto con los precios. De hecho, estos se mantienen prácticamente invariables. Según datos del portal inmobiliario Idealista.com, el precio medio del metro cuadrado en España ha descendido sólo un 1,3% respecto al mes de abril, pero a efectos interanuales  representa una subida del 1% con relación a 2019, fijándose en 1.730 euros. En cuanto al alquiler, el primer trimestre cerró con un incremento del 2,6%, situando al metro cuadrado a 11,2 euros mensuales. Este último dato no recoge el impacto del coronavirus, que habrá de concretarse a medida que propietarios e inquilinos renegocien sus contratos.

En cualquier caso, los productos del sector inmobiliario español no parecen haber acusado el demoledor efecto del confinamiento. Si bien el frenazo en la firma de escrituras de propiedad fue evidente en abril, no sucede otro tanto en la dinámica de precios, más reticente a experimentar cambios. Varias son las razones que explican este fenómeno.

¿Por qué los precios no bajan?

Los estudios de las organizaciones del sector estiman que sólo cabe esperar una bajada moderada en el valor monetario de los activos inmobiliarios. De acuerdo con una investigación realizada por la financiera Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y la asociación de agentes inmobiliarios Spanish International Realty Alliance (SIRA), los profesionales del sector prevén que los precios se mantengan estables en los próximos meses o, si acaso, experimenten un leve descenso en torno al 5%.

Salta a la vista el contraste entre una expectativa tan moderada y los catastróficos datos macroeconómicos provocados por el COVID-19 en numerosos ámbitos de la economía española. "Hay que tener en cuenta que en estos momentos estamos viendo una clara recuperación del mercado, puesto que veníamos de caídas radicales debido a la paralización casi total de la actividad en el sector", declara a Sputnik José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Este profesional explica que tras el parón del confinamiento y según el país avanza en su proceso de desescalada del mismo, se percibe "una clara recuperación de la actividad inmobiliaria, que se pone de manifiesto con una valoración de 7,1 sobre 10 en el nivel de optimismo de los profesionales del sector", añade. "Esperamos que la curva de recuperación refleje una 'V', aunque aún es difícil valorarlo y dependerá de muchos factores, como el ritmo en la recuperación de los empleos o la no aparición de rebrotes".

"En cualquier caso", señala, "nuestras previsiones son que el año cierre con un 10% menos de transacciones que las reflejadas en 2019".

Los precios apenas bajarán, según J.M. Fernández, quien se hace eco en este punto del sentir mayoritario de los profesionales del sector. "Puede haber reajustes de precios en algunas zonas y vendedores que por necesidad de liquidez decidan rebajar el precio, pero no consideramos que las bajadas a nivel nacional sean significativas", subraya.

"Nosotros también pensamos en esa línea", corroboran en Redpiso, una inmobiliaria presente en 15 comunidades españolas y con fuerte presencia en Madrid. En declaraciones a Sputnik, desde Redpiso transmiten la idea de que las perspectivas son tales "porque todo el mundo espera una recuperación" del golpe económico causado por la pandemia. "Pero ahora mismo, los vendedores están esperando, porque todavía pueden aguantar".

"Así que, de momento, lo normal es que los precios no bajen por ahora", subraya esta fuente.

En la esfera inmobiliaria, todo depende de cada propiedad y del barrio donde se halle. "Cada barrio es mundo", afirman en Redpiso. "Lo que sí que hemos notado es un incremento de oferta de compradores a la baja", señala este interlocutor, basando esta circunstancia en un intento de aprovechar "la urgencia de quien quiere vender rápido ahora". "Y eso sí, hemos notado un aumento en las operaciones con inmuebles provenientes de herencias, también debido al COVID-19".

Una demanda desconfinada

Tras el periodo de cuarentena, el criterio de búsqueda para comprar una vivienda ha afianzado el requisito de que el inmueble tenga vistas al exterior y disponga de terraza. Los pisos interiores cuestan más de vender, sobre todo tras la experiencia de un confinamiento que puede que se tenga que repetir en el futuro.

Pero el primer factor que incide en el precio siempre es la necesidad del vendedor, que en barriadas menos pudientes se traduce en precios más ajustados tras el periodo de aislamiento sufrido hasta principios de mayo. A ejemplos prácticos, un piso en un barrio periférico de Madrid, en la Avenida Institución Libre de Enseñanza, de 54 metros cuadrados, con terraza, salón, dos dormitorios y recién reformado cuesta 168.000 euros. "Tiene muchas visitas, pero cuesta de vender porque está un poco por encima de su precio", cuentan a Sputnik desde la inmobiliaria Grupo-3.

Un poco menos alejado del centro, en la calle José Arcones Gil, una vivienda de 63 metros de superficie, con dos dormitorios y también con terraza, se oferta a un precio más barato, 158.000 euros. "Ya está reservada", declaran a Sputnik en la oficina inmobiliaria que gestiona su venta, Tecnocasa, donde precisan que aunque parezca que los precios del mercado continúan estables, "en realidad han bajado más o menos un 10%". La demanda sigue alta, pero es acumulada. "Hay una bolsa grande de compradores que tenían ganas de comprar durante la pandemia", señalan en Tecnocasa, un franquiciado con fuerte implantación en toda España. "Es probable que la demanda baje después del verano", explica esta fuente, "una vez haya comprado vivienda esta gente". Y remata:

"Estamos hablando de posibilidades, porque nosotros seguimos trabajando más o menos igual, pero nuestras estimaciones apuntan a una demanda a la baja durante un tiempo, porque parece que dentro de unos meses habrá más pisos que compradores". 

Por qué no cabe un desplome

Muchos ciudadanos de a pie se preguntan cómo es posible que no baje el precio de la vivienda ―ya sea de obra nueva, segunda mano o alquiler―, habida cuenta del durísimo golpe atizado a la economía por la pandemia. En su memoria figura la crisis iniciada en 2008, que propició un desplome en el coste medio por metro cuadrado en España. Entre 2007 y 2015, diversos estudios consignaron una bajada del 36,8%, aunque en las grandes ciudades las cifras fueron dispares (Barcelona un 30%, Madrid un 30,3% y Valencia hasta un 48%).

La razón es la radical diferencia de la naturaleza de ambas crisis. La anterior estuvo marcada por unos factores que en la actual contingencia sanitaria no se dan. "Esta crisis no tiene nada que ver con la de 2008, donde confluyeron una crisis económica mundial, falta de liquidez en el mercado, pérdida de confianza entre entidades, y un incremento muy importante de la morosidad", explica J.M. Fernández, quien caracteriza la actual situación de "parón en seco por el confinamiento". La gran diferencia estriba en que, en esta ocasión, los bancos han podido financiarse y abren crédito. Como explica Anna Gener, directora ejecutiva de la consultora Savills Newman Barcelona, los inversores están dotados de liquidez y buscan invertir. "Creo que hoy en día ven en el inmobiliario mucho atractivo", confesó al medio especializado MadridCapital.

En definitiva, se puede decir que el sector inmobiliario cifra sus expectativas en su enfoque optimista de la recuperación económica y de la subversión de los datos del desempleo. Sus primeros datos así lo corroboran. "La evolución dependerá del ritmo de recuperación de la actividad económica, y el riesgo más importante será que el mercado laboral quede dañado, lo que todos esperamos que no ocurra", concluye J.M. Fernández, de UCI.