Alquilar una vivienda: la nueva misión imposible en Argentina
Alquilar una vivienda: la nueva misión imposible en Argentina
Sputnik Mundo
El fuerte aumento de los precios, el crecimiento del turismo, la caída de los salarios y una impotente ley regulatoria forman un cóctel letal para los... 01.03.2023, Sputnik Mundo
La adversa situación económica que atraviesa el país austral repercute en distintos ámbitos de la vida cotidiana de la población. Al cúmulo de desafíos que afronta la sociedad argentina, en el marco de una acuciante crisis, se agrega uno que golpea de lleno a las clases medias: la dificultad para acceder a un alquiler en un contexto de disparada de los precios.Según un estudio del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz el valor de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentó más de 120% en el último año. Esto se siente particularmente en el caso de las unidades más pequeñas: los monoambientes subieron en promedio un 123% en comparación con febrero del 2022.El adverso panorama se complejiza por su contracara: la oferta de viviendas. De acuerdo con la consultora Argenprop, en el tercer trimestre de 2022 se ofreció en alquiler un 30% menos de propiedades que en el mismo período del año anterior. En paralelo, los alquileres temporarios crecieron 19% en los últimos tres meses.Según la agrupación Inquilinos Agrupados, más de 40% de los tres millones de residentes de la capital del país no es propietaria de su vivienda, sino que la alquila formal o informalmente.El problema en carne propia"No puedo trabajar 10 horas por día para pagar el alquiler y no comer. El precio de los departamentos disponibles representa más del 60% de mi sueldo", dice a Sputnik Gastón, inquilino de 38 años que reside en la Ciudad de Buenos Aires. El testimonio refleja la realidad atravesada por una significativa porción del país producto de la inflación galopante —que rozó el 100% en 2022— en el marco del quinto año consecutivo de caída consecutiva de los salarios."Hoy un salario medio es de 80.000 pesos [390 dólares], mientras que un monoambiente está por encima de 60.000l [294 dólares]: el desfase entre precios y salarios es enorme", sostiene a Sputnik Gervasio Muñoz, presidente de la Federación Nacional de Inquilinos."La mayoría de la gente no llega a fin de mes, y una de las causas son los precios altísimos de los alquileres", señala Muñoz.Hay una inversión de la lógica del mercado: "si miramos lo que ocurría hace cinco años, había propiedades disponibles que durante meses esperaban a los inquilinos. Hoy los inquilinos esperan que se liberen las propiedades, por la enorme demanda", remarca Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.Gastón lo expresa sin eufemismos: "por la poca oferta, tengo que buscar departamento un año antes de que se me venza el contrato, porque si empiezo a buscar con solo dos meses de antelación puedo quedarme en la calle".La ley de alquileres, eje central de la controversiaEl argumento esgrimido por los propietarios de los inmuebles apunta centralmente a la normativa vigente desde 2020. La reforma en la Ley de Alquileres establece que los ajustes de precio sean anuales —ya no mensuales— y que los contratos sean por tres años. Además, el índice que establece el ajuste del valor ya no depende exclusivamente de la inflación, sino que contempla también la variación de los salarios formales.Según las inmobiliarias, los topes establecidos por la norma son impracticables dado el alto nivel de inflación mensual: "la ley de alquileres cambió todas las reglas de juego. Hoy un propietario no acepta un contrato a tres años. Además, el tiempo de actualización del valor —que hoy es anual— hace que la inflación termine licuando la ganancia. Buscamos que sea de un máximo de seis meses", apunta Bennazar."Hoy el propietario elige poner su vivienda en venta o en alquiler temporario, y eso encarece los precios. Por eso la ley perjudica a propietarios y a inquilinos por igual", afirma el empresario.Gervasio Muñoz coincide. Según el representante de los inquilinos, la responsabilidad es exclusiva de las autoridades: "lo que debería suceder es que el Estado controlara el cumplimiento de la ley, que facilita el alquiler de los inmuebles. Pero esto no va a suceder porque no hay una clase política decidida a pelearse con el mercado inmobiliario", denuncia.Cobrar en pesos, alquilar en dólaresAnte la falta de una respuesta oficial, los propietarios optan por alternativas menos tradicionales: el alquiler temporario de tres a seis meses, con aumentos más frecuentes, o la valuación en dólares de los precios, que apunta a turistas extranjeros.Bannazar contextualiza esta decisión: "el dueño siempre va a buscar la mayor rentabilidad posible. Lamentablemente, el alquiler temporario nos perjudica a las inmobiliarias porque las familias quieren acceder, pero no pueden por los precios. La oferta habitacional es casi nula".El representante de la Cámara relativiza el crecimiento de los alquileres en dólares: "la dolarización es un fenómeno de los alquileres temporarios. No vemos que aparezcan en los alquileres tradicionales", apunta.La experiencia de quienes alquilan contradice tajantemente la versión del empresario: "en muchos barrios no hay ni un solo departamento que no esté en dólares. Y, los que más se acercan a la ley, piden una comisión extra o un aumento por sobre la inflación", advierte Gastón.Muñoz complementa el testimonio del inquilino con un dato contundente: "muchos barrios de Buenos Aires se han turistificado tanto que casi no quedan residentes locales. Vamos hacia un modelo de alquileres a corto plazo, donde el inquilino se vea obligado a alquilar por solamente uno o dos meses. Estamos empezando a atravesar esta situación".“El inquilino está completamente solo frente al mercado inmobiliario: hoy es imposible afrontar este panorama”, denuncia Muñoz.Respuesta de fondoEl problema exige soluciones largoplacistas que, incluso, pueden afectar a los intereses de alguna de las partes. Según Muñoz, "hay una puja permanente entre este sector y los inquilinos. Mientras el Estado no se meta, los ganadores siempre van a ser los propietarios".En términos prácticos, la alternativa propuesta por el referente de los inquilinos supone restringir la libertad de acción de los propietarios. "No es una cuestión de plataformas, lo que hay que limitar es el alquiler a corto plazo, restringiendo por zona o por cantidad de noches anuales. Hay que evitar que todas las viviendas se destinen a corto plazo: hoy la gente no encuentra un lugar para vivir", señala.En las antípodas, las Cámaras Inmobiliarias proponen incrementar las facilidades para los propietarios: "hay que incentivar no solo la inversión, sino también al regreso al mercado habitacional tradicional, y eso puede reacomodarse con dos o tres medidas precisas", apunta Bennazar.Concretamente, para el empresario la solución de fondo consiste en "facilitar el acceso a créditos para que los inquilinos se conviertan en propietarios. Es todo un andamiaje que requiere de una mesa de diálogo para trabajar codo a codo con las organizaciones", agrega.Más que una propuesta, para los inquilinos la tesis de Bennazar es una utopía: "¿Dónde consigo un crédito? Es imposible conseguir cualquier préstamo para comprar un departamento pequeño", afirma Gastón. "Si hoy alquilar es imposible, comprar ya es algo impensable", agrega.
El fuerte aumento de los precios, el crecimiento del turismo, la caída de los salarios y una impotente ley regulatoria forman un cóctel letal para los inquilinos. El abrupto descenso de la oferta afecta a miles de personas en todo el país. Crisis habitacional o problema de regulación: el debate detrás del fenómeno que urge una solución.
Según un estudio del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz el valor de los alquileres en la Ciudad de Buenos Airesaumentó más de 120% en el último año. Esto se siente particularmente en el caso de las unidades más pequeñas: los monoambientes subieron en promedio un 123% en comparación con febrero del 2022.
El adverso panorama se complejiza por su contracara: la oferta de viviendas. De acuerdo con la consultora Argenprop, en el tercer trimestre de 2022 se ofreció en alquiler un 30% menos de propiedades que en el mismo período del año anterior. En paralelo, los alquileres temporarios crecieron 19% en los últimos tres meses.
Según la agrupación Inquilinos Agrupados, más de 40% de los tres millones de residentes de la capital del país no es propietaria de su vivienda, sino que la alquila formal o informalmente.
El problema en carne propia
"No puedo trabajar 10 horas por día para pagar el alquiler y no comer. El precio de los departamentos disponibles representa más del 60% de mi sueldo", dice a Sputnik Gastón, inquilino de 38 años que reside en la Ciudad de Buenos Aires. El testimonio refleja la realidad atravesada por una significativa porción del país producto de la inflación galopante —que rozó el 100% en 2022— en el marco del quinto año consecutivo de caída consecutiva de los salarios.
"El primer año en el que renové mi actual contrato el aumento fue del 52% y ahora me aumentan un 83%. Yo perdí fuertemente contra la inflación del último año", agrega
"Hoy un salario medio es de 80.000 pesos [390 dólares], mientras que un monoambiente está por encima de 60.000l [294 dólares]: el desfase entre precios y salarios es enorme", sostiene a Sputnik Gervasio Muñoz, presidente de la Federación Nacional de Inquilinos.
"La mayoría de la gente no llega a fin de mes, y una de las causas son los precios altísimos de los alquileres", señala Muñoz.
Hay una inversión de la lógica del mercado: "si miramos lo que ocurría hace cinco años, había propiedades disponibles que durante meses esperaban a los inquilinos. Hoy los inquilinos esperan que se liberen las propiedades, por la enorme demanda", remarca Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Gastón lo expresa sin eufemismos: "por la poca oferta, tengo que buscar departamento un año antes de que se me venza el contrato, porque si empiezo a buscar con solo dos meses de antelación puedo quedarme en la calle".
La ley de alquileres, eje central de la controversia
El argumento esgrimido por los propietarios de los inmuebles apunta centralmente a la normativa vigente desde 2020. La reforma en la Ley de Alquileres establece que los ajustes de precio sean anuales —ya no mensuales— y que los contratos sean por tres años. Además, el índice que establece el ajuste del valor ya no depende exclusivamente de la inflación, sino que contempla también la variación de los salarios formales.
Según las inmobiliarias, los topes establecidos por la norma son impracticables dado el alto nivel de inflación mensual: "la ley de alquileres cambió todas las reglas de juego. Hoy un propietario no acepta un contrato a tres años. Además, el tiempo de actualización del valor —que hoy es anual— hace que la inflación termine licuando la ganancia. Buscamos que sea de un máximo de seis meses", apunta Bennazar.
"Hoy el propietario elige poner su vivienda en venta o en alquiler temporario, y eso encarece los precios. Por eso la ley perjudica a propietarios y a inquilinos por igual", afirma el empresario.
Para los que alquilan, la lectura es radicalmente opuesta: "la ley está bien, es justa. Pero el Estado está ausente para controlar su cumplimiento. Los propietarios buscan evadirla, eso hace que no funcione", responde Gastón.
Gervasio Muñoz coincide. Según el representante de los inquilinos, la responsabilidad es exclusiva de las autoridades: "lo que debería suceder es que el Estado controlara el cumplimiento de la ley, que facilita el alquiler de los inmuebles. Pero esto no va a suceder porque no hay una clase política decidida a pelearse con el mercado inmobiliario", denuncia.
"La ley de alquileres planteó un escenario de disputa como nunca había sucedido. El mercado inmobiliario no está dispuesto a cumplirla", advierte Muñoz.
Cobrar en pesos, alquilar en dólares
Ante la falta de una respuesta oficial, los propietarios optan por alternativas menos tradicionales: el alquiler temporario de tres a seis meses, con aumentos más frecuentes, o la valuación en dólares de los precios, que apunta a turistas extranjeros.
Bannazar contextualiza esta decisión: "el dueño siempre va a buscar la mayor rentabilidad posible. Lamentablemente, el alquiler temporario nos perjudica a las inmobiliarias porque las familias quieren acceder, pero no pueden por los precios. La oferta habitacional es casi nula".
El representante de la Cámara relativiza el crecimiento de los alquileres en dólares: "la dolarización es un fenómeno de los alquileres temporarios. No vemos que aparezcan en los alquileres tradicionales", apunta.
La experiencia de quienes alquilan contradice tajantemente la versión del empresario: "en muchos barrios no hay ni un solo departamento que no esté en dólares. Y, los que más se acercan a la ley, piden una comisión extra o un aumento por sobre la inflación", advierte Gastón.
Muñoz complementa el testimonio del inquilino con un dato contundente: "muchos barrios de Buenos Aires se han turistificado tanto que casi no quedan residentes locales. Vamos hacia un modelo de alquileres a corto plazo, donde el inquilino se vea obligado a alquilar por solamente uno o dos meses. Estamos empezando a atravesar esta situación".
Según el especialista, el fenómeno es consecuencia de la lógica del mercado que rige la dinámica de los alquileres. "El mercado está cada vez más concentrado y por eso puede fijar condiciones a espaldas del Estado. La situación hoy es de ley de la selva: rige el 'sálvese quien pueda'", agrega.
“El inquilino está completamente solo frente al mercado inmobiliario: hoy es imposible afrontar este panorama”, denuncia Muñoz.
Respuesta de fondo
El problema exige soluciones largoplacistas que, incluso, pueden afectar a los intereses de alguna de las partes. Según Muñoz, "hay una puja permanente entre este sector y los inquilinos. Mientras el Estado no se meta, los ganadores siempre van a ser los propietarios".
En términos prácticos, la alternativa propuesta por el referente de los inquilinos supone restringir la libertad de acción de los propietarios. "No es una cuestión de plataformas, lo que hay que limitar es el alquiler a corto plazo, restringiendo por zona o por cantidad de noches anuales. Hay que evitar que todas las viviendas se destinen a corto plazo: hoy la gente no encuentra un lugar para vivir", señala.
En las antípodas, las Cámaras Inmobiliarias proponen incrementar las facilidades para los propietarios: "hay que incentivar no solo la inversión, sino también al regreso al mercado habitacional tradicional, y eso puede reacomodarse con dos o tres medidas precisas", apunta Bennazar.
Concretamente, para el empresario la solución de fondo consiste en "facilitar el acceso a créditos para que los inquilinos se conviertan en propietarios. Es todo un andamiaje que requiere de una mesa de diálogo para trabajar codo a codo con las organizaciones", agrega.
Más que una propuesta, para los inquilinos la tesis de Bennazar es una utopía: "¿Dónde consigo un crédito? Es imposible conseguir cualquier préstamo para comprar un departamento pequeño", afirma Gastón. "Si hoy alquilar es imposible, comprar ya es algo impensable", agrega.
No te pierdas las noticias más importantes
Suscríbete a nuestros canales de Telegram a través de estosenlaces.
Ya que la aplicación Sputnik está bloqueada en el extranjero, en este enlace puedes descargarla e instalarla en tu dispositivo móvil (¡solo para Android!).
El acceso al chat ha sido bloqueado por violación de las reglas.
Usted puede volver a participar dentro de∞.
Si no está de acuerdo con el bloqueo, utilice el formulario de contacto>
La discusión ha sido cerrada. Se puede participar en una discusión durante 24 horas después de la publicación de la noticia.
