Alquileres disparados en Argentina: "asimetría de poder" y drástica caída en la oferta de viviendas
Alquileres disparados en Argentina: "asimetría de poder" y drástica caída en la oferta de viviendas
Sputnik Mundo
Mientras el precio del arrendamiento aumentó hasta un 170% en el último año producto de la inflación y de la virtual desaparición de la oferta, miles de... 02.09.2023, Sputnik Mundo
Gonzalo tiene 48 años y vive en el sur de la ciudad de Buenos Aires, en un departamento que no es suyo y al cual destina la mitad de su salario en concepto de alquiler. Sabe que cuando finalice el contrato, en diciembre, junto con su pareja deberá buscar un nuevo techo o afrontar incrementos superiores al 150% que no podría pagar. "Nuestra situación es desesperante", explicó en diálogo con Sputnik.El caso de Gonzalo no es excepcional. Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), el 20,7% de la población habita en una vivienda alquilada. La sensación del entrevistado se da en un escenario de incertidumbre por el súbito desplome en la oferta de residencias ante la especulación por la probable reforma de la Ley de Alquileres que obtuvo la media sanción en la Cámara de Diputados y que ya ingresó al Senado.En el proyecto impulsado por la coalición opositora de Juntos por el Cambio resaltan dos puntos sustanciales: el acortamiento en el plazo mínimo de duración del contrato, que pasaría de tres a dos años; y en el período de actualización del precio que pasaría de ser anual a un "intervalo no inferior a los cuatro meses", siguiendo indicadores como la inflación minorista o el índice salarial o "una combinación de dichos índices, según las partes acuerden".La ley 27.551 —sancionada en 2019 y vigente desde mediados de 2020— establece que el incremento anual en el valor del arrendamiento queda establecido por el Índice de Contratos de Locación, una cifra que arroja periódicamente el Banco Central y que parte de la combinación de la inflación y la evolución de los salarios formales.De este modo, para quienes alquilan bajo la normativa, el incremento del alquiler en septiembre de 2023 es del 113% por ley, apenas por debajo de la inflación interanual (113,4%). El punto clave consiste en que se trata del único aumento del año, y este es el eje del cambio que introduce la reforma impulsada por la oposición que alude y supone una pérdida de la rentabilidad para los propietarios."Hoy hay una clara retracción de la oferta producto de la ley vigente. Haber fijado la indexación a un ritmo anual año en un escenario de 10% de inflación mensual genera que los dueños pierdan contra el aumento promedio de precios, y por eso retiran su vivienda del mercado", indica a Sputnik Alejandro Cacace, diputado nacional de Juntos por el Cambio y autor del proyecto de reforma de la ley.Según el autor del proyecto, al permitir incrementos más frecuentes —a convenir entre las partes, con un plazo mínimo de cuatro meses—, se generará un incentivo para que haya más viviendas volcadas al mercado: "Lo que enmienda la reforma es que al desincentivo, que implica la actualización anual y el plazo de tres años, se lo modifica acortando el plazo a los dos años, lo que permite que se acuerde la actualización del pago".Desde las agrupaciones de inquilinos el rechazo es tajante. Gonzalo considera que "la ley que proponen perjudica directamente a la mayoría. Los que alquilamos ahora quedamos a merced de los propietarios que van a aumentar más seguido porque hay una clara asimetría de poder. No hay sueldo que se actualice cada cuatro meses".La asimetría de poder a la que se refiere el entrevistado —dado que una de las partes es la dueña de la vivienda que la otra necesita— no es identificada por los representantes de los propietarios. Consultado por Sputnik, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, considera que "las partes son soberanas como para poder acordar. Lo importante es que lo acepten las dos partes, y sobre todo el propietario, para que vuelque las propiedades al mercado".Desde el oficialismo, la mirada tiende a coincidir con la posición de los inquilinos. Según Ana María Ianni, senadora nacional de Unión por la Patria, "la actualización cuatrimestral propuesta, en un contexto donde no hay un índice definido, me parece que puede ser perjudicial para aquel que vaya a alquilar. Los sueldos no aumentan a ese ritmo".La legisladora remarca que la reducción en la duración del contrato de tres a dos años genera un perjuicio, dado que "da mayor previsibilidad tanto para el propietario como para el inquilino, que puede planificar su vida por más tiempo".Gonzalo atestigua el diagnóstico de la senadora y considera "que el contrato sea a dos años significa que nunca terminás de instalarte en un hogar con tu familia porque al poco tiempo ya tenes que irte. Es desesperante vivir los últimos tres meses buscando nuevo departamento".A uno y otro lado del espectro político —y del mostrador—, las voces consultadas por Sputnik coinciden en el fracaso de la ley vigente. Ianni reconoce que "evidentemente la ley actual no fue buena para ninguna parte. Por eso hoy los senadores estamos sentados tratando de pensar una ley superadora y escuchando a todos los que nos puedan marcar cuál es el mejor camino".El problema subyacente no es otro que el de la inflación, que en términos internuales es récord en más de 30 años, que afecta a todos los sectores, incluido el de la vivienda. "El problema central es la inflación. Si no se resuelve esto un cambio en la ley de alquileres no va a incidir mucho. Puede ser la mejor ley del mundo, pero si tenés inflación como la actual, los precios van a seguir subiendo", sostiene Cacace.
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Alquileres disparados en Argentina: "asimetría de poder" y drástica caída en la oferta de viviendas
Mientras el precio del arrendamiento aumentó hasta un 170% en el último año producto de la inflación y de la virtual desaparición de la oferta, miles de familias inquilinas observan con recelo el debate para promulgar un proyecto que flexibiliza condiciones y habilita incrementos cuatrimestrales, en línea con las exigencias de los propietarios.
Gonzalo tiene 48 años y vive en el sur de la ciudad de Buenos Aires, en un departamento que no es suyo y al cual destina la mitad de su salario en concepto de alquiler. Sabe que cuando finalice el contrato, en diciembre, junto con su pareja deberá buscar un nuevo techo o afrontar incrementos superiores al 150% que no podría pagar. "Nuestra situación es desesperante", explicó en diálogo con Sputnik.
El caso de Gonzalo no es excepcional. Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), el 20,7% de la población habita en una vivienda alquilada. La sensación del entrevistado se da en un escenario de incertidumbre por el súbito desplome en la oferta de residencias ante la especulación por la probable reforma de la Ley de Alquileres que obtuvo la media sanción en la Cámara de Diputados y que ya ingresó al Senado.
De acuerdo con datos del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, entre agosto de 2022 y el mismo mes de 2023 el aumento en el precio del alquiler de un departamento de dos ambientes en la capital del país fue de 161,5%, mientras que en las unidades de tres ambientes la cifra ascendió al 177,5%, incluso superando a la inflación del 113,5% interanual.
En el proyecto impulsado por la coalición opositora de Juntos por el Cambio resaltan dos puntos sustanciales: el acortamiento en el plazo mínimo de duración del contrato, que pasaría de tres a dos años; y en el período de actualización del precio que pasaría de ser anual a un "intervalo no inferior a los cuatro meses", siguiendo indicadores como la inflación minorista o el índice salarial o "una combinación de dichos índices, según las partes acuerden".
La ley 27.551 —sancionada en 2019 y vigente desde mediados de 2020— establece que el incremento anual en el valor del arrendamiento queda establecido por el Índice de Contratos de Locación, una cifra que arroja periódicamente el Banco Central y que parte de la combinación de la inflación y la evolución de los salarios formales.
De este modo, para quienes alquilan bajo la normativa, el incremento del alquiler en septiembre de 2023 es del 113% por ley, apenas por debajo de la inflación interanual (113,4%). El punto clave consiste en que se trata del único aumento del año, y este es el eje del cambio que introduce la reforma impulsada por la oposición que alude y supone una pérdida de la rentabilidad para los propietarios.
"Hoy hay una clara retracción de la oferta producto de la ley vigente. Haber fijado la indexación a un ritmo anual año en un escenario de 10% de inflación mensual genera que los dueños pierdan contra el aumento promedio de precios, y por eso retiran su vivienda del mercado", indica a Sputnik Alejandro Cacace, diputado nacional de Juntos por el Cambio y autor del proyecto de reforma de la ley.
"La inflación ha llevado a que haya maniobras para actualizar cada vez más rápido el precio del alquiler: hemos visto incrementos de hasta el 300% en un año en los monoambientes, por ejemplo. Eso se explica por la gran retracción de la oferta de propiedad", sostiene el legislador.
Según el autor del proyecto, al permitir incrementos más frecuentes —a convenir entre las partes, con un plazo mínimo de cuatro meses—, se generará un incentivo para que haya más viviendas volcadas al mercado: "Lo que enmienda la reforma es que al desincentivo, que implica la actualización anual y el plazo de tres años, se lo modifica acortando el plazo a los dos años, lo que permite que se acuerde la actualización del pago".
"El propietario ve que durante 12 meses va a estar fijo el precio del alquiler, perdiendo en términos reales, y por eso pone un piso alto, subiendo mucho el valor de entrada, y eso distorsiona el mercado. Obviamente uno puede recurrir a los controles, pero el punto es que, una vez finalizado el contrato, el propietario queda sin incentivos para volver a alquilar", explica Cacace.
Desde las agrupaciones de inquilinos el rechazo es tajante. Gonzalo considera que "la ley que proponen perjudica directamente a la mayoría. Los que alquilamos ahora quedamos a merced de los propietarios que van a aumentar más seguido porque hay una clara asimetría de poder. No hay sueldo que se actualice cada cuatro meses".
"Si el proyecto dice que los aumentos van a ser según la inflación u otro indicador, prácticamente deja vía libre a los propietarios. Ellos dicen que la ley no funciona porque no hay oferta, y no hay oferta lisa y llanamente por la especulación y porque nadie controla como debería", sostiene Gonzalo.
La asimetría de poder a la que se refiere el entrevistado —dado que una de las partes es la dueña de la vivienda que la otra necesita— no es identificada por los representantes de los propietarios. Consultado por Sputnik, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, considera que "las partes son soberanas como para poder acordar. Lo importante es que lo acepten las dos partes, y sobre todo el propietario, para que vuelque las propiedades al mercado".
"Nuestros reportes indican que, en la ciudad de Buenos Aires, antes de la ley había 20.000 ofertas de alquileres. Después de que se promulgó la normativa, hoy no exceden las 900. El mercado ya no está abastecido: la ley, así como está, ya no es aceptada y eso hay que corregirlo", explica Bennazar.
Desde el oficialismo, la mirada tiende a coincidir con la posición de los inquilinos. Según Ana María Ianni, senadora nacional de Unión por la Patria, "la actualización cuatrimestral propuesta, en un contexto donde no hay un índice definido, me parece que puede ser perjudicial para aquel que vaya a alquilar. Los sueldos no aumentan a ese ritmo".
La legisladora remarca que la reducción en la duración del contrato de tres a dos años genera un perjuicio, dado que "da mayor previsibilidad tanto para el propietario como para el inquilino, que puede planificar su vida por más tiempo".
"Para aquellos que tenemos chicos en edad escolar, las mudanzas implican también muchos cambios internos a nivel familiar. Cuanto mayor pueda ser el plazo de poder estar establecido cumpliendo con todo lo que implica un contrato de alquiler, mayor beneficio puede darle a quien vive ahí", sostiene Ianni.
Gonzalo atestigua el diagnóstico de la senadora y considera "que el contrato sea a dos años significa que nunca terminás de instalarte en un hogar con tu familia porque al poco tiempo ya tenes que irte. Es desesperante vivir los últimos tres meses buscando nuevo departamento".
A uno y otro lado del espectro político —y del mostrador—, las voces consultadas por Sputnik coinciden en el fracaso de la ley vigente. Ianni reconoce que "evidentemente la ley actual no fue buena para ninguna parte. Por eso hoy los senadores estamos sentados tratando de pensar una ley superadora y escuchando a todos los que nos puedan marcar cuál es el mejor camino".
El problema subyacente no es otro que el de la inflación, que en términos internuales es récord en más de 30 años, que afecta a todos los sectores, incluido el de la vivienda. "El problema central es la inflación. Si no se resuelve esto un cambio en la ley de alquileres no va a incidir mucho. Puede ser la mejor ley del mundo, pero si tenés inflación como la actual, los precios van a seguir subiendo", sostiene Cacace.
"Si los pesos de hoy valieran lo mismo el día de mañana, podrías dejar el mismo valor del contrato durante tres años. Si no hubiera inflación podrías tener el mismo valor en tres años, cinco años, no habría problema. Pero hoy esa no es la situación y por eso tiene que actualizarse el alquiler", concluye el autor del proyecto de reforma.
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