Argentina ante la urgencia de regular los alquileres temporales debido al 'boom' turístico
04:41 GMT 14.09.2023 (actualizado: 04:43 GMT 14.09.2023)
© Foto : Unsplash/Gustavo Sánchez
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La virtual desaparición de viviendas volcadas al arrendamiento tradicional tiene su correlato en el vertiginoso crecimiento de los alquileres temporales por fuera de la ley. La dolarización de los contratos, el salto en los precios y el nulo registro encienden las alarmas para los residentes de las ciudades turísticas, principales afectadas.
Precios dolarizados, contratos informales a corto plazo y un vacío legal: el impacto del ascenso de los alquileres temporales se siente con fuerza en los principales distritos urbanos de Argentina. El reclamo por el encarecimiento del acceso a la vivienda llegó al Congreso de la Nación, donde el oficialismo y la oposición avanzan hacia un acuerdo para regular las principales plataformas de alojamientos particulares.
El crecimiento del arrendamiento turístico —en perjuicio del alquiler tradicional— está a la vista. En marzo de 2019, según refiere un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), en la plataforma de alojamientos particulares Airbnb había 15.655 ofertas activas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde 11.848 de ellas (75%) correspondían a viviendas enteras.
De acuerdo al sitio Inside Airbnb —que recolecta datos públicos de la compañía—, al 13 de septiembre de 2023 el número de publicaciones en la capital del país era de 26.204, de las cuales casi un 90% (23.556) son viviendas enteras.
"Estamos ante un problema que apareció antes en otros países y que definitivamente ya llegó a las ciudades argentinas, tanto las turísticas como las grandes en general", dice a Sputnik el sociólogo y urbanista Fernando Bercóvich.
La expansión de la oferta para el arrendamiento temporal —cotizada en dólares— tiene su contracara en la drástica caída de las unidades volcadas al mercado tradicional, con contrato por tres años y abonado en moneda local —devaluada por la inflación récord—, según dicta la ley.
"El mercado está dolarizado y eso empuja a los precios (en) moneda local, complicando el acceso para las familias", sostiene.
De acuerdo al Gobierno porteño, en 2022 la disponibilidad de viviendas en alquiler se desplomó un tercio respecto al año previo, mientras que los precios aumentaron entre un 85,9% y un 103,9% según el tamaño del hogar.
A pesar del acelerado proceso de inquilinización y del crecimiento constante de la brecha entre precio de los alquileres e ingresos, no se ha avanzado en propuestas que atiendan las necesidades de la población que dependen de este mercado para acceder a una vivienda. pic.twitter.com/WakyvcOmEi
— CEM (@EstudiosMet) February 27, 2023
Ante el fenómeno en expansión, legisladores de la oficialista Unión por la Patria y de la coalición opositora de Juntos por el Cambio alcanzaron un acuerdo para regular el mercado. El proyecto que avanza en el Senado establece un límite de 90 días para este tipo de arrendamiento y fija al peso argentino como única moneda válida para estos contratos.
La normativa impulsada propone la creación de un Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario y dictamina sanciones en caso de que la plataforma o el propietario no cumplan con alguno de estos requisitos.
"En Buenos Aires solo 583 de las 26.000 unidades ofrecidas en la plataforma están registradas. Para que la ley no caiga en letra muerta se requiere de un Estado presente y que haga cumplir las normas", dijo durante su discurso el senador nacional de Unión por la Patria Mariano Recalde.
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Cambio de paradigma
"Las cifras de los alquileres temporarios son muy opacas por la irregularidad. Es muy difícil cuantificar el fenómeno porque las plataformas no comparten los datos con los Gobiernos: no sabemos cuántas viviendas hay ni quiénes son sus anfitriones. Ese es el primer punto a abordar", explica Bercovich.
El especialista inscribe el fenómeno del arrendamiento turístico en un contexto de crisis ligada al acceso a los alquileres tradicionales en el país, dada la reducción de la oferta y el fracaso de la vigente normativa al respecto, ante una inflación que alcanza el 124,4% interanual.
"Los alquileres tienen un problema central, que es el desacople entre la alta demanda y la baja oferta. Lo que hacen las plataformas como Airbnb es achicar todavía más la oferta, quitando viviendas del mercado tradicional, y por eso profundiza las dificultades", aclara.
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Consultada por Sputnik, la arquitecta Guadalupe Granero, especializada en planificación urbana e investigadora del CEM, afirma que "el alquiler temporario y las plataformas como Airbnb todavía no son determinantes en la crisis habitacional, pero sí son componentes cada vez más importantes".
"Cada vez se registran más anfitriones múltiples, que ofertan varias propiedades sin ningún tipo de control en términos de seguridad o higiene en relación a las leyes de turismo, pero tampoco tienen ningún tipo de control en relación a las medidas fiscales que supone una actividad comercial", advierte la arquitecta.
El costo urbano
Si bien los arrendamientos a corto plazo resultan atractivos tanto para los propietarios como para los turistas, su desarrollo no es gratuito en términos sociales. La palabra de los especialistas que estudian el fenómeno a nivel mundial sirve de advertencia a mediano y largo plazo.
Bercovich enfatiza en que "la experiencia indica que esto se va a reflejar en el aumento de los precios y la migración masiva desde las ciudades, sumado a un aumento en el transporte para ir al trabajo y una mayor carga para el Estado en la cobertura de servicios. Son las típicas consecuencias de la expansión de la mancha urbana desordenada y con poca densidad".
"Si sigue cayendo la oferta, los vecinos se van a terminar trasladando a barrios más periféricos de las ciudades, generando después un efecto cascada sobre esos centros urbanos. Sin una regulación, ciertos barrios quedarán totalmente turistificados. Esto incluso puede ir contra los propios intereses de los turistas que viajan para buscar una experiencia local", apunta el sociólogo.
Es la economía, inquilino
El problema subyacente que se manifiesta a la hora de debatir la cuestión no es de índole habitacional, sino económica. "Con diez días de alquiler en Airbnb gano más plata que alquilando tradicionalmente", declara ante Sputnik un propietario que prefiere mantener su identidad en reserva.
Según Granero, la concepción de la vivienda como una inversión de la cual obtener un rédito, y no como un hogar, responde a la búsqueda de un refugio de valor para los ahorristas que, ante la alta inflación sostenida, adquieren un inmueble para alquilar y obtener un ingreso extra.
De todos modos, la especialista destaca que "el problema no son los pequeños propietarios, sino la financiarización de la vivienda. Se consolida un mercado destinado a la inversión financiera más que al acceso al techo".
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La arquitecta profundiza: "Viendo la economía argentina, es imposible no entender al pequeño propietario que usa ese inmueble como fuente de ingreso para llegar a fin de mes. Pero eso no quita que la financiarización atente contra la política de vivienda".
"¿Cómo se hace para incentivar al pequeño ahorrista, que puede ser una jubilada que necesita sobrevivir un par de años, para que tenga algún otro lugar para invertir que no sea la vivienda? Cuando hablamos de política habitacional, no deja de ser también un problema de política económica", grafica Granero.
El (relativo) peso de la ley
Los urbanistas coinciden en que, si bien un proyecto regulatorio es deseable, el que avanza en el Congreso deja aún bastante que desear. "Es una ley más bien conservadora, porque no establece cupos de unidades por zona, ni límite de días por año. Es una primera aproximación al tema que me parece interesante, pero es algo tímida", opina Bercovich.
"Si se regula el mercado se pueden establecer zonas, cupos y determinadas reglas donde se obtenga lo mejor de Airbnb —que es una plataforma que ofrece grandes oportunidades, como una renta para quien tiene una habitación vacía—, pero cuidando el acceso a la vivienda de quienes ya residen en la ciudad", considera el sociólogo.
Según Granero, el primer paso indispensable, que sí contempla la iniciativa del Senado, consiste en el registro de viviendas volcadas al alquiler temporario como herramienta para cuantificar y medir con precisión el alcance del fenómeno.
"Lo fundamental es que el registro sea obligatorio: si no hay información es imposible hacer nada. La información es necesaria para diseñar políticas adecuadas", apunta.
"En Buenos Aires hay más de 20.000 viviendas volcadas al alquiler, pero menos de 500 están registradas dentro del concepto de temporarios. Las políticas en estos mercados siempre son ad hoc, por eso tener el panorama claro y medido en números es fundamental", sostiene la investigadora.
Una crisis global
El caso argentino no es una excepción. La discusión legislativa respecto a la problemática de la vivienda se inscribe en un escenario mundial signado por el debate sobre los alquileres en las principales ciudades del mundo. Por su peso internacional, el más reciente y relevante es el de Nueva York, Estados Unidos.
La flamante normativa dictaminada por el distrito prohíbe el alquiler de inmuebles enteros por menos de 30 días. En cambio, sí lo habilita para aquellos casos donde la persona que ocupa legalmente la propiedad viva allí, dado que el problema que afecta a los arriendos tradicionales está ligado al caso de unidades enteras y no de habitaciones particulares.
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Además, la ley exige que todos los anfitriones estén registrados en un listado del Gobierno y prohíbe que plataformas como Airbnb y otras incluyan en sus publicaciones anfitriones que no estén en ese listado.
"Muchas ciudades han regulado la densidad de ofertas, estableciendo un límite en la cantidad de viviendas temporarias sobre el total del parque habitacional. Nueva York discute hace casi 10 años la regulación de Airbnb, pero en Argentina el tema es muy diferente porque el debate es más incipiente", dice Bercovich.
"Es muy raro encontrar una ciudad donde no hayan intentado regular Airbnb. En el resto del mundo, en casi todas las ciudades que uno más o menos conoce, como turísticas o como grandes ciudades, se intentó hacer algo y siempre fue difícil", apunta el urbanista.
Según Granero, "el acceso a la vivienda está en crisis a nivel global y se manifiesta en ciudades muy diversas. Tanto en grandes aglomerados urbanos de países periféricos como de los más desarrollados".
"Hay un claro desfase entre el valor de la vivienda y los ingresos de los distintos sectores para acceder a ella. La crisis se está acelerando, mientras que el negocio inmobiliario se expande crecientemente. La experiencia mundial deja en claro que si no se controla la inversión inmobiliaria especulativa, el problema solo se profundiza", concluye la especialista.
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